C’est la solution retenue par le Conseil d’Etat dans un arrêt n° 490711 du 18 décembre 2024.
Un permis de construire portant sur un changement de destination ainsi que sur des travaux de modification d’un bâtiment existant pour la réalisation de 12 logements a été accordé à une société HLM immobilière.
A la suite d’un recours gracieux infructueux, ce permis de construire a fait l’objet d’un recours contentieux engagé devant le Tribunal administratif de Versailles par un collectif de voisins. Ce dernier soutenait que le permis a été obtenu par fraude en relevant que le projet de construction se situait sur une parcelle cadastrale alors que le plan de masse mentionnait la réalisation de places de stationnement sur une seconde parcelle.
En cours d’instance, la société pétitionnaire a obtenu un permis de construire modificatif incluant l’entier terrain d’assiette du projet.
Le Tribunal administratif de Versailles a rejeté la demande du collectif requérant sans se prononcer sur la fraude en considérant que le permis modificatif était venu régulariser le vice identifié.
Les requérants ont alors déféré à la censure du Conseil d’Etat ce jugement.
Saisi de cette affaire, le Conseil d’Etat a considéré que le Tribunal administratif de Versailles avait commis une erreur de droit en écartant comme inopérant le moyen tiré du caractère frauduleux du permis de construire en se fondant sur la circonstance que le dossier de permis de construire aurait été régularisé par l’obtention d’un permis de construire modificatif.
Au terme de son analyse, la Haute juridiction administrative a, tout d’abord, rappelé qu’un permis de construire peut être régularisé par la délivrance d’un permis « modificatif » à l’initiative du pétitionnaire (CE, 2 février 2004, n° 238315 ; CE, 24 avril 2019, n° 417175).
Une régularisation à l’initiative du juge a également été codifiée aux articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du Code de l’urbanisme :
- Dans la première hypothèse le juge peut prononcer une annulation partielle et fixer un délai dans lequel le bénéficiaire du permis litigieux pourra alors régulariser son permis.
- Dans la seconde hypothèse, le juge peut, après avoir constaté une irrégularité, surseoir à statuer jusqu’à expiration d’un délai accordé au pétitionnaire pour régulariser son projet.
Par un arrêt du 12 mars 2024, le Conseil d’Etat était déjà venu durcir les conditions de régularisation d’un projet en jugeant que la fraude n’est pas au nombre des vices susceptibles d’être régularisés au sens des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du Code de l’urbanisme (n°464257).
Dans l’affaire qui nous intéresse, le Conseil d’Etat a, de manière inédite, jugé que la possibilité de régulariser un permis de construire par la délivrance d’un permis « modificatif » ne s’applique pas lorsque le permis initial a été obtenu par fraude. Le pétitionnaire qui souhaite alors poursuivre son projet doit obtenir une nouvelle autorisation d’urbanisme.
Par cet arrêt, le Conseil d’Etat poursuit sa jurisprudence et affirme l’impossibilité totale de régulariser un permis obtenu par fraude.
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