Dans un arrêt du 13 février 2026 n° 501671, le Conseil d’Etat est venu préciser les conditions d’application de l’article R. 151-21 alinéa 3 du Code de l’urbanisme en matière de lotissement et clarifier sa jurisprudence antérieure en relevant que la qualification de « lotissement » peut être retenue dès lors que le transfert en propriété de l’un des lots est acté, même si cette vente est assortie d’une clause suspensive d’obtention d’un permis de construire.
Pour mémoire :
- Le lotissement est défini par l’article L. 442-1 du Code de l’urbanisme en ces termes : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. »
- Selon l’article R. 442-18 a) du même Code, le demandeur d’un permis de construire peut bénéficier d’une cristallisation des règles d’urbanisme applicables pendant une période de 5 ans à compter de la date d’achèvement des travaux lorsqu’il est autorisé par un permis d’aménager
- L’article R. 151-21 alinéa 3 du Code de l’urbanisme prévoit quant à lui que « dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, l’ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d’urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s’y oppose. »
Ainsi, par principe, la légalité du permis de construire délivré dans un lotissement s’apprécie à l’échelle de ce lotissement sauf si le Plan Local d’Urbanisme fixe une appréciation lot par lot.
Dans l’affaire commentée la chronologie était la suivante :
- Un permis d’aménager a été délivré le 16 juillet 2018 autorisant la division d’une parcelle en deux lots répondant ainsi au critère du lotissement tel que défini par l’article L. 442-1 du Code de l’urbanisme ;
- Un permis de construire une maison individuelle sur l’un des lots issus de cette division foncière a été autorisé par un arrêté du 13 décembre 2021 ;
- Un recours contentieux a été engagé contre ce permis de construire.
En première instance, le Tribunal administratif de MARSEILLE a rejeté la demande d’annulation introduite contre ce permis de construire. Il a écarté les moyens tirés de ce que le permis de construire violerait les règles du PLU relatives au coefficient d’emprise au sol et au seuil d’espaces verts en considérant que ces règles devaient être appliquées à l’échelle du seul lot accueillant le projet litigieux et non à l’échelle de la parcelle d’origine.
Pour parvenir à cette solution, le Tribunal a considéré que le pétitionnaire pouvait, par principe, se prévaloir du régime du lotissement dès lors que les travaux autorisés par le permis d’aménager étaient achevés, mais que le PLU, par ses dispositions dérogatoires applicables dans la zone d’implantation du projet, s’opposait expressément à une appréciation de son projet à l’échelle du lotissement.
Le raisonnement adopté par le Conseil d’Etat est tout autre :
« 4. Pour écarter en l’espèce les moyens tirés de la méconnaissance des règles d’emprise au sol et de proportion d’espaces verts fixées par le plan local d’urbanisme, le tribunal administratif s’est fondé sur la circonstance que les travaux d’aménagement du lotissement étaient achevés. Si l’achèvement de tels travaux est requis par l’article R. 442-18 du code de l’urbanisme pour que puisse être délivré un permis de construire sur les lots d’un lotissement autorisé, cette circonstance n’est pas de nature à permettre l’application des dispositions du plan local d’urbanisme s’opposant à l’application de la règle prévue à l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme. Par suite, en jugeant que M. A… pouvait se prévaloir de la création d’un lotissement et qu’il convenait d’appliquer les dispositions de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme ainsi que les dispositions de l’article 6 des dispositions générales du plan local d’urbanisme s’opposant à l’application de la règle fixée par le troisième alinéa de cet article, alors que le transfert en propriété ou en jouissance d’aucun des lots dont la création avait été autorisée par le permis d’aménager n’avait encore été acté, le tribunal administratif a commis une erreur de droit. »
Ainsi, en jugeant que le pétitionnaire pouvait se prévaloir de la création d’un lotissement, alors que le transfert en propriété ou en jouissance d’aucun des lots dont la création avait été autorisée par le permis d’aménager n’avait encore été acté, le Tribunal administratif de MARSEILLE a commis une erreur de droit. Les dispositions de l’article R. 151-21 précitées ne trouvent donc pas à s’appliquer en l’espèce, en l’absence de lotissement effectivement constitué.
Cette décision mentionnée aux tables du recueil Lebon est intéressante à deux égards.
- Le transfert en propriété ou en jouissance d’au moins un des lots issus de la division foncière doit avoir été « acté » à la date de délivrance du permis de construire, de sorte que l’achèvement des travaux ne suffit pas à retenir la qualification de lotissement.
- Un lotissement peut être constitué même si le transfert de propriété des lots, autorisés par un permis d’aménager, intègre une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire.